Byggingarleyfi

Hvernig skal sækja um byggingarleyfi?

Húseigendur og lóðarhafar eða hönnunarstjóri í umboði þeirra geta sótt um byggingaleyfi.

Samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012 ber húseigendum að ráða löggiltan hönnunarstjóra. Hönnunarstjóri hefur yfirumsjón með og ber ábyrgð á því að hönnunargögn séu til staðar og með þeim hætti sem byggingarleyfisumsókn og framkvæmd krefst. Hönnunarstjóri er að öllu jöfnu sá aðili sem annast öll samskipti við embætti byggingarfulltrúa þegar sótt er um byggingarleyfi.

Ekki er tekið á móti hönnunargögnum eða skráningu á iðnmeisturum eða byggingarstjórum nema að viðkomandi aðili sé á lista Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (www.hms.is) og að hann eða hún hafi tekið upp gæðastjórnunarkerfi frá og með 1. janúar 2015, sbr. lög um mannvirki nr. 160/2010.

Sækja skal um byggingarleyfi með góðum fyrirvara þar sem umfjöllun um umsóknir getur tekið nokkrar vikur. Óheimilt er að hefja framkvæmdir áður en byggingarleyfi hefur verið gefið út. Byggingarfulltrúi afgreiðir allar umsóknir um byggingarleyfi og tilkynningaskyldar framkvæmdir á afgreiðslufundum sem haldnir eru einu sinni í mánuði. Að fundi loknum fá umsækjendur senda tilkynningu um afgreiðslu málsins og hvaða gögnum er óskað eftir. Fundargerð er jafnframt færð inn á vef Borgarbyggðar strax að fundi loknum. Ef byggingaráform eru ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag er umsókn lögð fyrir til umfjöllunar hjá skipulags- og byggingarnefnd. Fundir skipulags- og byggingarnefndar að jafnaði haldnir fyrsta föstudag hvers mánaðar.

Sækja þarf um byggingarleyfi á þjónustugátt Borgarbyggðar.  Með umsókn skulu fylgja aðaluppdrættir, útfylltur gátlisti vegna aðaluppdrátta og önnur viðeigandi fylgiskjöl varðandi umsókn (leiðbeiningar). Ekki er krafist að skila inn teikningum á pappír fyrr en að málið hefur verið samþykkt og nægir að fá teikningar á PDF-formati til yfirferðar.

Leiðbeiningar vegna umsóknar um byggingarleyfi

Ferli umsóknar um byggingarleyfi skiptist í tvo megin þætti;
a) samþykkt byggingaráforma og b) útgáfa byggingarleyfis

a) Gögn vegna samþykktar byggingaráforma eru eftirfarandi:

Sækja þarf um byggingarleyfi inná rafrænni þjónustugátt. Með umsókn skulu fylgja aðaluppdrættir, útfylltur gátlisti vegna aðaluppdrátta og önnur viðeigandi fylgiskjöl varðandi umsókn.

• Aðaluppdrættir:

1. Aðeins þeir sem hafa löggilt réttindi, þ.e. arkitektar, byggingafræðingar, tæknifræðingar og verkfræðingar geta hannað og skilað inn aðaluppdráttum.
2. Á uppdráttum skulu koma fram útlitsmyndir mannvirkisins frá öllum hliðum, snið og grunnmynd eða grunnmyndir sé mannvirkið á fleiri en einni hæð. Þessir uppdrættir ásamt byggingarlýsingu skulu að jafnaði vera í mælikvarða 1:100 eða 1:50 á pappír eða á rafrænu formi (PDF) samkvæmt ákvörðun leyfisveitanda.
3. Sé bygging eða starfsemi sérstaks eðlis getur leyfisveitandi krafist þess að greinargerð fylgi umsókn. Leyfisveitandi ákveður hvort og að hvaða leyti leggja þarf fram aðaluppdrætti vegna breytinga á þegar byggðum mannvirkjum.
4. Afstöðumynd er að jafnaði í mælikvarða 1:500 eða 1:1000. Á afstöðumynd skal koma fram staðsetning mannvirkja á lóðinni og málsetning sem sýnir fjarlægð að nærliggjandi lóðarmörkum (lágmark 10 m). Ennfremur skulu koma fram útlínur á nærliggjandi lóðum og aðkomu. Gera skal grein fyrir bílastæðum og staðsetningu á rotþróm eftir því sem við á (dreifbýli). Bent er á kortasjá á heimasíðunni http://map.is/borgarbyggd Athugið að Kortasjáin þarfnast nýlegra vafra eins og t.d. Edge, Firefox eða Chrome til að virka eðilega.
5. Afrit af teikningum á PDF-formi skal senda á netfangið: bygg@borgarbyggd.is eða skil þeim inn í gegnum þjónustugátt.

• Tilkynning um hönnunarstjóra mannvirkisins.
• Gátlisti hönnuða vegna aðaluppdrátta Gátlisti 2019 (PDF) – Gátlisti 2019 (excel)
• Samþykki meðeigenda eða annarra aðila eftir atvikum.
• Skráningartafla á rafrænu formi (excel) vegna allra nýrra mannvirkja svo og vegna breytinga á stærð eða breytinga á eignarmörkum eldri mannvirkja. Samantekt úr skráningartöflu á einnig að koma fram á teikningu.
• Önnur gögn sem leyfisveitandi telur nauðsynleg vegna afgreiðslu umsóknar, s.s. umsögn Vinnueftirlits ríkisins, slökkviliðs og annarra eftirlitsaðila og gögn sem sýna fram á eignarheimildir, réttindi hönnuða o.fl.

Samræmi umsóknar við skipulag

Áður en umsókn er tekin til afgreiðslu fer byggingarfulltrúi i samráði við skipulagsfulltrúa yfir hvort erindið samræmist gildandi skipulagi (aðalskipulagi sveitarfélags og deiliskipulagi viðkomandi svæðis).

Sé umsóknin í samræmi við gildandi deiliskipulag verður hún tekin fyrir á næsta mögulega afgreiðslufundi.

Ferlið sem tekur við ef umsókn er í ósamræmi við gildandi deiliskipulag

Fái erindi samþykki á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa fær umsækjandi tilkynningu (bréf) um samþykkt byggingaráform ásamt upplýsingum um hvaða gögnum þurfi að skila inn til að hægt sé að gefa út byggingarleyfi. Tilkynning um samþykkt byggingaráform veitir umsækjanda ekki heimild til að hefja byggingarframkvæmdir. Byggingarleyfi er gefið út þegar fyrir liggur samþykkt um byggingaráform og önnur fullnægjandi gögn, s.s. uppáskriftir/staðfestingar iðnmeistara, byggingarstjóra, burðarvirkis- og lagnateikningar hafa fengið jákvæða yfirferð. Þegar bréf um samþykkt byggingaráform er sent út er jafnframt sendur út reikningur fyrir byggingarleyfinu í samræmi við gildandi gjaldskrá embættisins.

Ef máli er hafnað eða frestað á afgreiðslufundi eða í skipulags- og byggingarnefnd er umsækjanda sent bréf með rökstuðningi fyrir afgreiðslu auk þess sem tilgreint er um kæruheimild. Umsækjandi getur þá annaðhvort gert viðeigandi lagfæringar á gögnum og sent inn að nýju, óskað eftir endurupptöku með rökstuðningi eða kært ákvörðun byggingarfulltrúa til Úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála. Ef gerðar eru athugasemdir við fyrirliggjandi gögn eru athugasemdir sendar hönnuði og umsækjanda með tölvupósti eða bréfi. Verði leyfisveitandi var við að hönnuðir skili ítrekað ófullnægjandi eða röngum hönnunargögnum ber honum að skrá málsatvik og feril málsins í gagnasafn Mannvirkjastofnunar. Leyfisveitanda ber að tilkynna Mannvirkjastofnun formlega um slík brot með gögnum málsins að veittum andmælarétti hönnuðar. Mannvirkjastofnun skal tilkynna viðkomandi hönnuði um skráninguna og gefa honum færi á að gera athugasemdir.

Formlegt byggingarleyfi er gefið út og stimplaðar teikningar á pappír sendar eiganda/byggingarstjóra þegar eftirfarandi gögn hafa borist og reikningur vegna byggingarleyfis hefur verið greiddur:

• Eigandi eða hönnuður tilgreina byggingarstjóra á verkið í gegnum þjónustugátt. (leiðbeiningar)
• Byggingarstjóri staðfestir sig rafrænt og tilgreinir iðnmeistara á verkið rafrænt í gegnum þjónustugátt. (leiðbeiningar)
• Iðnmeistarar staðfesta sig rafrænt inná þjónustugátt. (leiðbeiningar)
• Áritaðir aðaluppdrættir á pappír. Aðaluppdrættir skulu vera af stærðinni A2 eða A1 í tvíriti áritaðir af löggiltum hönnuði á pappír (í samræmi við kafla 4.3 í byggingarreglugerð 112/2012)
• Þeir einir geta áritað bygginganefndarteikningar sem til þess hafa löggilt réttindi, svo sem arkitektar, byggingafræðingar, tæknifræðingar og verkfræðingar.
• Af öllum mannvirkjum skal skila inn burðarþols-og lagnateikningum árituðum af löggiltum hönnuði auk samræmingarhönnuðar.
• Starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra.
• Yfirlit hönnunarstjóra um innra eftirlit við framkvæmd hönnunar (stærri verk).
• Yfirlit hönnunarstjóra um ábyrgðarsvið einstakra hönnuða (stærri verk).

Þegar byggingarleyfi hefur formlega verið gefið út getur umsækjandi hafið framkvæmdir.

Framkvæmdartími

Á byggingartíma þarf húsbyggjandi sem verkkaupi að fylgja því eftir að framkvæmdir séu í samræmi við samþykkta uppdrætti  og allt gangi eftir áætlun.

Byggingarstjóri er faglegur fulltrúi eiganda og ber ábyrgð á að byggt sé í samræmi við samþykkta aðal- og séruppdrætti. Byggingarstjóri framkvæmir áfangaúttektir þegar iðnmeistarar hafa lokið ákveðnum verkþáttum og sendir þær inn til byggingarfulltrúa í gegnum sérstakt úttektarapp.

Byggingarstjóri ræður iðnmeistara í samráði við eiganda og bera þeir ábyrgð hver á sínum verkþætti en byggingarstjóri hefur yfirumsjón með allri framkvæmdinni fyrir hönd eigandans.

Byggingarstjóri skal hafa fullnægjandi ábyrgðartryggingu sem gildir í að minnsta kosti 5 ár.

Þó eigandi ætli sér að vinna sjálfur við byggingarleyfisskyldar framkvæmdir þarf alltaf að fá byggingarstjóra og iðnmeistara og eru þeir ábyrgir fyrir öllum verkum.

Svört vinna eða nótulaus viðskipti er ólögleg og getur verið dýrkeypt þar sem að engar tryggingar eða ábyrgð er til staðar og getur verið erfitt að kvarta yfir göllum eða einhverju sem er áfátt við verkið.

Alltaf geta orðið einhverjar ófyrirséðar breytingar við framkvæmdir og helsta orsök þess að framkvæmdin verður dýrari en lagt er upp með eru þær breytingar sem gerðar eru á framkvæmdatímanum.  Hafa þarf í huga að ef breytt er út frá samþykktum uppdráttum þarf að leiðrétta uppdrætti og sækja um breytingar á byggingarleyfinu með tilheyrandi kostnaði.

Leitið ráða hjá tryggingarfélagi um tryggingar meðan á framkvæmdum stendur og einnig þegar framkvæmdum er lokið varðandi hvort biðja þurfi um endurmat á tryggingum.

Undanþegið byggingarleyfi

Minniháttar framkvæmdir sem eru undanþegnar byggingarleyfi og tilkynningarskyldar eftir atvikum eru samkvæmt gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð. Framkvæmdaraðili ber þó ábyrgð á að ekki skapist hætta fyrir fólk og eignir og að virt séu öll viðeigandi ákvæði reglugerðarinnar. Hann ber jafnframt ábyrgð á að framkvæmd sé í samræmi við gildandi skipulagsáætlanir og að ekki sé gengið á rétt nágranna.

Minniháttar framkvæmdir undanþegnar byggingarleyfi

Eftirfarandi framkvæmdir og breytingar eru undanþegnar byggingarleyfi enda séu þær í samræmi við deiliskipulag:

a. Framkvæmdir innanhúss í íbúðarhúsnæði. [Allt viðhald innanhúss í íbúðarhúsnæði, s.s. endurnýjun innréttinga, breytingar eða endurnýjun á léttum innveggjum, viðhald lagnabúnaðar innan íbúðar o.þ.h. Minniháttar breytingar á burðarveggjum, eldvarnarveggjum, votrými eða eldhúsi innan íbúðar eru heimilar án byggingarleyfis enda sé leyfisveitanda tilkynnt um framkvæmdir áður en þær hefjast.

b. Framkvæmdir innanhúss í atvinnuhúsnæði. Allt minniháttar viðhald innanhúss í atvinnuhúsnæði, s.s. endurnýjun innréttinga, viðhald lagnabúnaðar innanhúss o.þ.h. [Einnig endurnýjun léttra innveggja, þó ekki burðarveggja og eldvarnarveggja, enda sé leyfisveitanda tilkynnt um framkvæmdir áður en þær hefjast. Ekki má flytja til votrými eða eldhús, né breyta burðarvirki, nema að fengnu byggingarleyfi.

c. Framkvæmdir utanhúss. [Viðhald bygginga að utan, s.s. endurnýjun þakklæðningar, þakkanta, veggklæðninga og glugga þegar notað er eins eða sambærilegt efni og frágangur er þannig að útlit byggingar sé ekki breytt eða breyting óveruleg. Einnig nýklæðning þegar byggðra bygginga og minniháttar breytingar á burðarvirki, enda sé leyfisveitanda tilkynnt um framkvæmdir áður en þær hefjast.

d. Móttökuloftnet. Uppsetning móttökudisks, allt að 1,2 m að þvermáli, vegna móttöku útsendinga útvarps eða sjónvarps eða móttökuloftnets, að því tilskildu að slíkt sé ekki óheimilt samkvæmt skilmálum skipulags.

e. Framkvæmdir á lóð. Allt eðlilegt viðhald lóðar, girðinga, bílastæða og innkeyrslu. Gerð palla og annar frágangur á eða við jarðvegsyfirborð, enda rísi pallur ekki hærra en 0,3 m frá því yfirborði sem fyrir var. Pallur úr brennanlegu efni má þó ekki vera nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en 1,0 m. Ekki er heimilt að breyta hæð lóðar á lóðarmörkum án samþykkis leyfisveitanda og samþykkis lóðarhafa aðliggjandi lóðar. Þá er ekki heimilt að breyta hæð lóðar innan hennar þannig að það valdi skaða á lóðum nágranna eða skerði aðra hagsmuni nágranna, t.d. vegna útsýnis.

f. Skjólveggir og girðingar á lóð. Skjólveggir og girðingar sem eru allt að 1,8 m að hæð og eru ekki nær lóðarmörkum en 1,8 m. Ennfremur girðingar eða skjólveggir sem eru nær lóðarmörkum en 1,8 m og eru ekki hærri en sem nemur fjarlægðinni að lóðarmörkum. [Einnig allt að 2,0 m langir og 2,5 m háir skjólveggir sem eru áfastir við hús og í a.m.k. 1,8 m fjarlægð frá lóðarmörkum. Lóðarhöfum samliggjandi lóða er heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu eða skjólvegg allt að 1,8 m að hæð á lóðarmörkum, enda leggi þeir fram hjá leyfisveitanda undirritað samkomulag þeirra um framkvæmdina. Hámarkshæð girðingar/skjólveggjar miðast við jarðvegshæð við girðingu/vegg eða jarðvegshæð lóðar á lóðarmörkum ef hæð jarðvegs þar er meiri en jarðvegshæð á lóð við vegginn.

g. Smáhýsi á lóð. [Smáhýsi úr léttum byggingarefnum til geymslu garðáhalda o.þ.h. á lóð utan byggingarreits þegar eftirfarandi kröfur eru uppfylltar, enda sé slík bygging ekki óheimil samkvæmt gildandi deiliskipulagi:

1. Flatarmál smáhýsis er að hámarki 15 m².
2. Fjarlægð milli smáhýsa innbyrðis, frá glugga eða hurð húss og frá útvegg timburhúss er a.m.k. 3,0 m eða sýnt er fram á að brunamótstaða veggja smáhýsis og aðliggjandi húss sé þannig að fullnægjandi brunahólfun náist á milli húsanna.
3. Veggur smáhýsis sem snýr að lóðarmörkum og er nær lóðarmörkum en 3,0 m er glugga- og hurðalaus.
4. Mesta hæð þaks á smáhýsi er 2,5 m mælt frá yfirborði jarðvegs.
5. Ef smáhýsi er nær lóðarmörkum en 3,0 m skal liggja fyrir skriflegt samþykki lóðarhafa þeirrar nágrannalóðar og skal það lagt fram hjá byggingarfulltrúa.

Leiðbeiningar HMS um smáhýsi

Helstu lög og reglugerðir sem varða útgáfu byggingarleyfis:

• Mannvirkjalög nr. 160/2010
• Byggingarreglugerð nr. 112/2012 (Uppfærð 25. nóvember 2021)
• Leiðbeiningar HMS um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir